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Congés locatifs

➤ État des lieux d’entrée et de sortie

Le commissaire de justice décrit très précisément l’état du bien à louer : il consigne dans son constat toutes les informations utiles telles que le nombre de pièces, le mobilier et équipement présents, ainsi que l’état général du bien, ses défauts et son degré d’usure.

Constat de non-conformité de la destination du bien loué

Le bail précise la destination du bien : bail d’habitation, bail commercial, bail rural. En cas de bail commercial le contrat précise également le type d’activité autorisée (industrielle, commerciale, artisanale…). En cas d’usage non contractuel, le propriétaire peut dépêcher un commissaire de justice afin qu’il aille constater la situation, ce qui lui permettra d’engager une action contre le locataire, par exemple en résiliation du bail.

➤ Constat de logement indécent ou de logement insalubre

Un logement, pour être loué, doit respecter des normes précises de surface et d’installation. Lorsqu’un locataire se voit louer un bien non conforme – défaut de chauffage, installation électrique dangereuse, infiltrations, moisissures étendues, etc. -, il peut faire appel à un commissaire de justice afin d’obtenir la preuve de ces défauts. Cette preuve lui permettra d’agir contre son bailleur, soit en vue de le contraindre à effectuer des réparations, soit à obtenir un relogement.

➤ Constat d’abandon de logement

Lorsque qu’un propriétaire soupçonne les locataires de son bien de l’avoir abandonné, il doit respecter une procédure précise afin de le récupérer :

  • Le commissaire de justice va mettre en demeure les locataires de prouver qu’ils occupent encore le logement. La plupart du temps, le ou les locataires ayant cessé de payer les loyers, cette mise en demeure est insérée dans un commandement de payer. Le commissaire de justice va mettre en demeure les locataires de prouver qu’ils occupent encore le logement. La plupart du temps, le ou les locataires ayant cessé de payer les loyers, cette mise en demeure est insérée dans un commandement de payer ;
  • En cas d’absence de réponse, le commissaire de justice procède à un constat d’abandon.

Cette preuve permet au bailleur d’entamer une action devant le juge afin d’obtenir :

  • La résiliation du bail ;
  • La reprise de son bien ;
  • Le recouvrement des loyers impayés ;
  • Éventuellement la vente aux enchères des meubles laissés par le locataire.

➤ Constat de défaut d’entretien ou d’usage non paisible par le locataire

L’entretien et l’occupation paisible du logement font partie des obligations du locataire, au même titre que le paiement des loyers et des charges. Lorsque le défaut d’entretien entraîne des conséquences graves comme une dégradation importante du logement, qu’il provoque des nuisances pour le voisinage (odeurs, bruits, dégâts des eaux, etc.), et que votre locataire refuse votre visite (vous n’avez en aucun cas le droit de pénétrer chez lui sans son autorisation), vous pouvez demander au juge en référé l’intervention d’un commissaire de justice. Celui-ci procédera à un constat des lieux, et pourra se voir autorisé à faire une enquête de voisinage (lors de sommations interpellatives).
Le constat du commissaire de justice permettra au bailleur de résilier le bail, voire d’entamer une procédure d’expulsion.

Source : Chambre nationale des commissaires de justice (CNCJ)